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東京都で賃貸経営するときは空き室対策を徹底する!ポイントまとめ

賃貸経営では、空き室があることは収入の減少に直結します。空き室である期間が長くなればなるほど、利益が出づらくなることは言うまでもありません。効率よく収益稼ぐための、空き室対策にはどのようなことができるのかを本記事では紹介していきます。賃貸経営を既にしている方、これからしようか検討している方はぜひ参考にしてください。

空き室がリスクになる理由

全国的に、空き室は増加傾向にありますが、東京都は他の県と比較しても空室率は低めです。とはいえ、賃貸経営において、金利上昇リスク、家賃下落リスクなど、気を付けておくべきリスクがいくつかありますが、空き室リスクは常に気を付けて、対策すべき重要なポイントの一つです。空室リスクとは、物件に入居者がいないことから発生し得る損失を言います。

空室は、金額的な損害が大きく、入居者がいないと家賃収入が得られなくなり、物件のローンの返済や維持費などの諸経費を負担する割合が収入に対して多くなります。空室が長引くと、支出が増え続けてしまいます。空室率の推移や長期間空室ではないかなどを注視し、空室対策を講じる必要があります。 空室リスクは賃貸経営における重大なリスクと捉え、未然に防止することが必要です。

自分でできる空き室対策

それでは、自分でできる空室対策についていくつか対策を紹介するので参考にしてみてください。

設備を充実させておく

入居者のニーズに合わせた人気の設備を導入することで、空室を早く埋めることができます。単身向けとファミリー向けと人気の設備は異なりますが、人気の設備を導入し、売りにすると、物件を探している人の目に留まります。無料インターネット設備、テレビモニター付きインターホン、追い炊き給油機、浴室換気乾燥機、ウォシュレット付きトイレ、エアコンなどが人気の設備です。

また、家具家電付きにするという方法もあります。家具と家電を大家さん側で用意し、部屋と一緒に貸し出す方法です。大家さん側にとっては、コストがかかりますが、入居者にとっては引っ越しが楽な上に、買い替えの手間がなくなるため、単身者にとっては魅力的です。

リフォーム・リノベーションする

どれだけ利便性が高く需要のあるエリアでも、「建物が古い」という理由だけで入居先候補から除外する人もいます。そのため、築年数が古い物件はリフォームやリノベーションをして、空室のリスクを下げる必要があります。見た目や設備が新しくなれば、築年数が古くても入居希望者は増加します

具体的なリフォーム・リノベーションの例として、和室を洋室にする、部屋の間取りを変える、ロフト付き物件にする、オートロックや監視カメラなど防犯システムを導入するなどがあります。リフォームやリノベーションは、その地域の特性やニーズをしっかり調査したうえで、投資しましょう。

築年数が古い物件だからと、家賃を下げて入居者を募ることがありますが、あまり推奨しません。新築物件と比較すると、築年数が古い物件は入居先候補から外されるので、低家賃を強みにする余地はあります。リフォームやリノベーションを実施しないまま家賃を下げることは、自らで物件の資産価値を下げていることになります。賃貸経営では、できるだけ家賃は下げないことが収益の維持につながります。

賃貸ニーズによってはリフォーム・リノベーションで入居率を回復することも可能であるため、 家賃設定の引き下げは慎重に行いましょう。逆を言えば、リフォームやリノベーションを行えば、下がっていた家賃を上げることも可能となります。築年数が古くても、最新設備や綺麗な外装・内装の部屋となれば、物件の価値は上がります。

そのほか、人気エリアの物件にする、募集資料を見直すことも自分でできます。インターネットを利用して部屋探しをする人は増えており、今後も増えていくでしょう。部屋探しをしている人にとって、入居候補先にするか、物件を見に行くかを決めるには、掲載されている情報や写真が大きな判断材料になります。情報は最新化されているか、写真がわかりにくくないか、十分な情報量があるかなど物件を探す人の立場にたって、今一度見直してみるとよいかもしれません。

困ったときは専門業者に相談しよう

ある程度は自分だけで賃貸経営をすることができますが、経験がない人などは、自分だけでは問題解決が困難な場合もあります。困った時はやはり専門業者に相談するのがおすすめです。

賃貸経営の大家さんの仕事はさまざまです。入居者の募集、家賃の集金、修繕など多くの仕事があります。これらを全てひとりでこなすことは大変です。そこで、大家さんの業務を代行してくれる管理会社に相談してみるとよいでしょう。周辺物件への知識や情報をたくさんもつ業者から、的確なアドバイスを貰えます

比較的簡単なリフォームで、地域のニーズに合う物件に替えることも可能です。適切な家賃設定にしたり、物件のアピールポイントがよくわかる広告をだしてもらうこともできます。専門業者に委託できる範囲も自分で決められます。賃貸管理は、物件の管理業務をすべて代行してくれるので、大家さんの負担を減らせます。

賃貸仲介を委託する場合は、物件を業者の独自のネットワークを使い、入居者募集・契約締結を代行してくれます。管理業務は自分で行い、委託料を節約したい人、早く効率的に空室を埋めたい人におすすめの委託形態です。

信頼できる業者を見つけるためには、質問に丁寧に答えてくれるか、古い物件など難しめの物件にも熱心に対応してくれるか、賃貸経営に対する知識は豊富かなど確認し複数の会社を比較していきましょう。また業者の言うことを全て鵜呑みにするのではなく、ある程度自分でも知識を持ったうえで、専門業者に相談すると、より良い関係を業者と築くことができます。

 

賃貸経営では空き室は、大きなリスクになります。空き室を減らすために自分でできることもたくさんありますが、プロの専門業者に相談することもできます。プロの業者に相談することで、より効率的な賃貸経営を実現できるでしょう。

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