東京の賃貸経営で行える節税対策まとめ！

賃貸経営にはさまざまな費用が掛かりますが、その中でも税金はかなりの金額を占めます。税金を減らす=節税のためには、かかった費用を経費として計上し、マンションで得た収入から差し引きする「課税所得」とする方法以外にも、いくつかの方法があります。ここでは、上手に節税する３つのポイントを解説していきます。

確定申告は青色で控除を受ける

■「白色申告」と「青色申告」の違いを知って節税しよう

確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類があるのは知っていますか？青色申告とは正規の簿記(複式簿記)の原則にのっとって、収支報告を行い税務署長の承認を受ける記帳方法で、それ以外の申告を白色申告と言います。

白色申告よりも青色申告の方が、節税できる金額は多く、利益から10万もしくは65万円を差し引く「青色申告控除」を受けることが可能となります。10万円の青色申告特別控除は、10室未満の賃貸貸付を行っている場合に適応されます。10室以上の場合には、2020年度以降の控除額は原則55万円となっています。

65万円の青色申告特別控除が受けられるには条件があります。電子帳簿保存を行っていることや、確定申告提出期限までにe-Taxを使用して申告することが必須となりますので、注意が必要です。

■家族を従業員として雇う場合にも節税が可能

「生計を一にする(日常生活において生活費をともにする)」15歳以上の配偶者やその他の親族を従業員として雇った場合にも、「青色事業専従者給与」として給料を経費計上することができます。白色申告の場合は配偶者であれば86万円、その他の親族であれば50万円までしか申告できませんが、青色申告ではその金額に制限はありません。そのためには、給料を支払う=金額に見合った仕事内容でない場合には、税務署から否認されてしまうリスクもあります。嘘をつく、過剰申告するのは絶対にやめましょう。

■不動産取得初年度にできる節税も

特に初年度の不動産取得の場合に注意したいのが、不動産所得により収支が赤字になってしまった場合の対応です。初年度に損失(赤字)があった場合には、その赤字分を3年間繰越すことができ、翌年以降に発生する黒字を圧縮して申告することができます。結果として、数年間にわたり節税が可能となりますので、申告の際には税理士さんにも相談することをおすすめします。

賃貸経営で相続税対策

「相続税対策で現金を不動産にかえる」というニュースを耳にしたことがあるかもしれません。

賃貸経営を始める際に、相続が発生する可能性がある方には、この記事をよく読んでいただくことで、「相続税」を節税することが可能になります。

■相続税と評価額割合を理解して節税しよう

実際には「相続税」はどうやって決まるか、知っていますか？相続税は評価額と言われる基準となる金額があり、それに対し現金・土地・建物それぞれで評価額割合が変わってきます。評価額に対して、現金の場合は100％、土地は購入価格の80％程度、建物は購入価格の60-70％程度の評価額割合と決まっています。

同じ金額分を相続しても建物=不動産で相続した場合の方が、格段に評価額割合が低いため、相続税が安く計算されるのです。そのためニュースで報道されているように、相続税対策として積極的に不動産を購入し、余剰物件は賃貸経営にするという方が増えているのです。

■賃貸物件を相続した場合にも節税できる

また、新しく不動産を取得するのではなく、「賃貸物件」そのものを相続する場合には、さらなる節税が可能です。200㎡までの土地評価額が半額に減額される「小規模住宅用地の減額の特例」が適用されるケースもあり、30-40％まで相続税を節税することも夢ではありません。

法人化する

賃貸経営が軌道に乗ってきた方に、ぜひ検討していただきたい節税対策があります。それは「法人化する」という方法です。法人化する際賃貸経営のみの収入の場合は、年収から経費を差し引いた「課税所得」が900万~1,000万円以上が目安です。東京で賃貸経営をしている方の中には、他からの給与所得がある兼業大家も少なくありません。その場合には、税込み年収で1,400万~1500万が目安となります。

■法人化はどんなメリットがあるのか

ある程度の課税所得がある場合には、個人にかかる住民税・所得税の方が、法人税よりも割高になってしまいます。そのため、法人化するほうが節税になるというメリットがあります。それ以外にも、家族を役員として役員報酬を支払うことができ、経費計上が可能です。赤字の繰り越しは青色申告では3年でしたが、9年まで行うことが可能ですし、前期で黒字でも今期が赤字の場合には納付した法人税を払い戻してもらう還付請求ができます。

■法人化が節税対策になるのかわからない時には…

課税所得の金額はあくまでも目安です。思い立ったから法人化できるわけではありませんし、さまざまな決まりがあります。まずは税理士に相談し、経費計上・節税対策を見直したうえで、メリットが多ければ法人化することをおすすめします。

節税対策にはさまざまな方法があります。正しい方法を取れば、数十万から数百万円単位で節税が可能となりますが、税金を多く払う分には税務署は何も教えてはくれません。賃貸経営で行える節税対策を最低限知っておくことで、あなたにあった節税対策ができるようになります。不安な場合は税理士さんに相談することが、完璧な節税対策にはおススメです。

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