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東京での賃貸経営の経費には何がある?種類を解説 

賃貸経営を効率的に行う上で、見過ごせないものは経費と税金です。経費として計上し忘れ、多く税金を支払うことになっても税務署は教えてはくれません。しかし、間違ったものを経費で計上していると、税務調査が来て最悪の場合ペナルティが課されることもあります。本記事では賃貸経営に必須の経費について、その種類と注意点を解説します。

税金

賃貸経営で毎年確実に納める必要のある税金があります。それは、固定資産税と都市計画税です。固定資産税は、1月1日時点で建物や土地を所有している人が納めなくてはならない税金です。都市計画税は指定された「市街化区域内」に土地や家屋を持っている人に課される地方税で、東京23区内の場合は都税として課税されます。新規に物件を取得して賃貸経営を始める場合には、対象となる地域か確認しておくとよいでしょう。

日本全国で都市計画税の対象地域は4%ですが、東京23区や大阪など都市部では、そのほとんどの地域が市街化区域として指定されており課税対象となります。そのため、指定された「市街化区域内」に、マンションや賃貸物件を持っていない場合には課税されません。

税率は標準税率ではなく、限度税率のため最大で0.3%となっており、地域差があります。マンション・一戸建て等のマイホームや、セカンドハウス・賃貸用の住宅用マンションには減税制度がありますので、納税前に確認することが重要です。

開業初年度のみかかる税金である、登録免許税や不動産取得税・印紙税も経費として計上が可能です。特別な場合として、自動車税も経費として計上できる可能性がありますが、プライベートで使用するものは対象外のため、経費計上の際には按分する必要があります。

修繕費

どんなにいい建物でも、時間の経過とともに老朽化していくことは避けて通れません。そのための維持管理が必須となりますが、通常の維持管理や修理にかかる費用は、修繕費として経費計上が可能です。

具体的には、部屋のクリーニング代、原状回復のための工事代、共用部分の清掃やメンテナンス、退去時の修理費用など、資産の状態をもとに戻すために必要な維持管理費用は経費計上が可能です。その他に、20万円未満の支出や、3年以内のサイクルでの設備交換など、劣化したものをもとに戻すという修繕であれば、問題なく経費計上が可能です。

しかし、今までなかった設備を設置する、耐久性や建物の機能を向上させるなど、マンションの資産価値をプラスにする・グレードアップするような修繕は、法律上は「資本的支出」とみなされてしまいます。その場合の経費は、修繕費とは異なる減価償却という方法で、経費計上することが必要となりますので、注意しましょう。

管理費

どんなに知識や経験があっても、賃貸経営のすべて自分一人で行うことは困難です。なかでも、エレベーターや水道・電気などの設備の保守管理、法定点検、定期的な清掃などは、業務委託することが多い管理項目です。この管理委託費も賃貸経営には必要な経費とみなされますで、計上が可能です。

東京などの都心部では、副業として賃貸経営をしている方も多く、物件の基本的な管理やクレーム対応などたくさんの業務に対応することが難しくなってしまいます。そのため、賃貸管理全般を、専門の業者に委託している方もいらっしゃると思います。多くの賃貸経営者が利用している、賃貸管理代行手数料も必要な経費として計上することが可能です。

保険料

安心・安全な賃貸経営には、各種保険への加入も必要となります。火災保険・地震保険だけでなく、賃貸住宅費用保障保険・施設賠償保険も経費計上が可能です。保険料の経費計上には注意点があり、その年にかかった保険料のみが対象となっています。

保険料が1年ごとの支払いの場合には、全額経費として計上が可能ですので、問題はありません。しかし、賃貸経営の保険料は、10年や30年など長期で保険を掛けるケースがほとんどです。その場合は、保険料は支払い年数で分割し、それを1年分ずつ経費計上していきます。

具体的な計算は『保険料÷保険期間×契約月数=経費計上できる金額』で算出が可能です。自分で使用している部屋=賃貸事業用でない部屋がある場合は、経費計上ができないので注意しましょう。

広告宣伝費

マンション経営のために大切なのは入居者を集めることです。そのために誰もが行うことが、入居者募集の広告です。不動産会社に募集広告を掲載した費用も、自分で作成したパンフレットやチラシ、ポスティング広告も広告宣伝費も経費に計上することができます。

 

賃貸経営にはさまざまなお金が必要となってきます。なにが経費かを知っていれば、賃貸経営をするうえで節税することが可能です。経費かどうかわからない場合には、『経営に直接関係があるか』という視点で考えてみるとよいでしょう。この機会に、賃貸経営にかかる費用を経費計上できるか見直してみてくださいね。

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