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賃貸経営をするのにかかる初期費用や維持費用はいくら?


賃貸経営にかかるお金には初期費用や維持費用などがありますが、それらがどのくらいの金額になるのか、気になる方も多いのではないでしょうか。ここでは賃貸経営に必要な初期費用や維持費用について詳しく解説するとともに、どの程度の金額になるのか紹介します。賃貸経営に興味を持ち、これからはじめてみたいと考えている方はぜひ参考にしてください。

アパート経営を始めるのにかかる初期費用

アパート経営を始めるには、まずアパートを購入しなければなりません。アパートの取得費用は規模や工法によって異なりますが、基本的に坪単価×延床面積で計算できます。坪単価は木造がもっとも安く1坪あたり40~60万円前後、次に安いのは鉄骨造アパートで1坪あたり50~70万円程度、一番高いのは鉄筋コンクリート造のアパートで1坪あたり70~100万円程度です。鉄筋コンクリートはマンションやビルなど高層建築に採用されることが多く、アパート建築ではあまり採用されません。

建物本体以外にも、駐車場や門、フェンス、屋外電気、植栽など、さまざまな設備の設置に別途費用がかかります。本体以外の工事費用は、本体工事費用の10%程度と考えておくとよいでしょう。また、古い建物を取り壊してアパートを建築する場合は、解体費用もかかってしまいます。解体費用は取り壊す建物の構造によって相場が異なるものです。木造であれば1坪あたり4~5万程度、軽量鉄骨造の場合は1坪あたり6~7万円程度の費用がかかります。

また、アパート取得以外の費用としては不動産取得税が挙げられるでしょう。不動産取得税は土地や建物を取得した際にかかる税金で、不動産を取得した半年~1年後に請求されます。金額の計算方法は固定資産税評価額×税率(4%)です。税率は令和6年3月31日までは3%とする軽減措置がとられています。固定資産税評価額は不動産の公的な価格のことで、基本的に不動産の時価よりも低く設定されており、土地は時価の70%、建物は時価の50~60%程度です。

土地やアパートを取得する際は、契約書に収入印紙を貼りましょう。印紙代は契約金額によって1,000円~6万円と異なります。1万円以上の印紙は、購入に事前予約が必要なケースもあるので注意してください。アパートや土地が自分の所有物であることを登記する「保存登記」や金融機関とのローンに契約時に必要な「抵当権設定登記」、アパートを新築する場合は「表示登記」などの登記費用もかかります。登記費用は5,000万円のアパートを購入した場合、司法書士報酬も入れて30~50万円程度です。

また、火災保険や地震保険といった各種保険の加入費用として、木造であれば10年契約で50~100万円程度の保険料がかかります。火災保険の契約は1~10年ですが、10年契約が年間の保険料をもっとも安くできるのでおすすめです。土地やアパートの仲介を不動産会社に頼んだ場合は、売買価格×税率(3%)+6万円+消費税を上限に、不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。

アパート経営にかかる維持費用

アパート経営の維持費用として毎月かかるのは光熱費と管理料です。共用部分の電気代や水道代は毎月1万円程度見込んでおきましょう。アパートの管理を管理会社に外注する場合は、管理会社により多少異なりますが、家賃の5%程度の管理料がかかります。管理会社はアパートの入居者募集や内覧対応、定期的な清掃、メンテナンス、家賃集金、クレーム対応、退去手続きなど、アパート経営にかかわるすべての雑務を引き受けてくれるのです。

これらをすべて自分で行う場合、管理料は不要になります。しかし、副業でアパート経営をする場合は対応しきれないことも多く、対応が遅いと入居者の不満につながってしまうため、管理は外注したほうが無難です。毎月かかる費用ではありませんが、アパートへの入居者が決まった時は、入居者の客付けをした不動産会社に仲介手数料として家賃の半月~1か月分を支払います。

また入居者が退去した際は部屋の汚損具合に応じて、壁紙の張替えなどリフォームとクリーニングを行うための費用が発生するのです。アパートに破損部分があれば修繕費がかかり、建物の老朽化が進むと修繕費用は高額になります。10~20年単位で外壁などの大規模修繕も必要になるので、計画的に準備しておきましょう。

ローンを利用できる

アパート経営のための物件購入および建築費用には、アパートローンを利用できます。投資用の物件を購入したり建てたりする際に使えるローンで、金利や借りられる金額は年収や職業、勤続年数といった属性によって異なることが一般的です。

アパートローンを初期費用なしのフルローンで組むこともできましたが、近年では物件価格の2割程度の自己資金を求められることが多いでしょう。また、アパートローンの契約時には事務手数料や保証料、印紙代といった費用もかかります。ローンの契約時にかかる費用総額は、アパート建設費の10%程度が目安です。

 

アパートの賃貸経営をする際にかかる費用の全体像がイメージできたでしょうか。いつどういった費用が発生するのかあらかじめ把握しておけば、出費に備えた用意を進めておくことができます。アパート経営の際は大規模修繕や出口戦略など長期的な戦略を立て、堅実な経営を目指しましょう。

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