物件を所有していれば、全国どこでも賃貸・アパート経営を行うことが可能ですが、中でも「東京」は人口数の推移変動が少ないことなどから人気を集めています。
しかし、東京で賃貸・アパート経営を始めたくても、「どういうものを建てればいい？」、「土地を持っているけど、どこに相談したらいい？」などアパートの建て替えはその道のプロではない限り、まず何から手を付けたらいいのかわからないという人は多いもの。

「素人だとアパート経営はむずかしそう…」
「実際にどのくらい利益が出る？」
「経費はどのくらいかかる？」

ビジネスとして賃貸経営をすることに、このような不安を感じる方も多いでしょう。
賃貸経営を成功させるためには、信頼できる建設会社選びが重要になってきます。

このサイトでは、信頼できる建設会社を選ぶときのポイントをはじめ、

・アパート経営のメリット・デメリット
・アパート経営の利回り
・アパート経営をするための準備や失敗の回避法

などなど、賃貸経営に関するお役立ち情報をまとめて紹介しています。
気になる建設会社があれば、公式サイトをチェックしたり、実際にお問い合わせをして相談してみるのもおすすめです。

こちらのサイトを参考に、信頼できる優良な建設会社を見つけて、安定収入を確保したオーナーライフを送りましょう！

その他：【東京】建設会社一覧紹介

色々と調べることが多かったので、私と同じように賃貸経営をしていきたいと考えている方に、私が調べた情報を共有したいと考えてサイトを立ち上げました。よかったら参考までにご覧ください。

では次に、アパート経営についてご説明します。

アパート経営とは

土地活用として駐車場の経営や賃貸マンション・アパートの経営を考える人は多いとおもいます。

しかし、収益をあげるどころか赤字になってしまうケースもあります。アパート経営の特徴や、ポイントをご紹介します。

特徴と仕組み

アパート経営とは、購入もしくは建設したアパートの部屋を第三者に貸し出すことで収入を得ることです。

経営は、自分で行う場合と、専門の管理業者に委託する場合があります。入居者の募集や建物の管理・点検などさまざまな業務が発生するので、専業でない場合はどこかに委託する人がほとんどだと思います。

マンション経営との違い

マンションとアパートの違いは、まず、その規模です。アパートは、一般的に、2階から3階建ての木造もしくは軽量鉄骨造であることがほとんどで、マンションはそれ以上の規模となります。

マンションを1棟丸ごと経営するには相当な資金力と経験が求められます。対して、アパート経営は比較的低予算から始められるので、初めて賃貸経営を行う場合に向いています。

メリットとデメリット

大きなメリットとしては、安定した収入が継続できるということ。病気や事故などで仕事に行けない、なんて場合や、定年後にも定期的な収入として期待できます。副次的なメリットとして節税対策が挙げられます。

土地を所有している場合に課せられる「固定資産税」は、その土地で賃貸経営している場合には経費として落とすことができます。また、その土地を相続する際、土地だけで相続する場合と、賃貸運営している土地で第三者が住んでいるときに相続する場合では、「相続税」も軽減されます。

そして、専業ではなく、通常の仕事をしながら賃貸経営をする場合。この場合に賃貸経営が赤字になった場合は、確定申告で通常の仕事で得た給与から赤字分を差し引くことが可能です。そうすると、年末調整・確定申告で最大65万円が還付されます。

デメリットはまず、初期費用がかかるということ。他の土地活用方法に比べて初期費用がかかってしまうのがアパートの賃貸経営のデメリットです。家賃収入で回収することを見込んで始めるわけですが、うまくいかず赤字になってしまうと、初期費用を回収できません。

もう一つが、災害リスクです。所有するアパートが火災や水害などの被害を被ってしまった場合、補修費用がかかります。最悪の場合、建て替えの必要があることも。しかも、補修中は家賃収入が得られません。

リスクと対処法

アパート経営のリスクを回避するにはあらかじめさまざまな準備をしておくことが肝心です。

空室を減らす

まず、空室率を下げるには、大前提として、建築前に行う「建築計画」を十分に練っておく必要があります。そこがどういう地域で、どういうアパートが求められているのかなど、しっかりと調べておきましょう。

家賃滞納

家賃滞納などのトラブルに関しては、連帯保証人を立てたり、保証会社と契約をしたりなどの対策が可能です。

災害

自然災害が発生した場合、一般住宅は「災害者生活再建支援法」の対象ですが、賃貸アパートは対象外です。そのため、災害に備えて火災保険、家財保険などに加入しておくと安心です。

賃貸経営をする際、「たくさん賃貸がある東京で賃貸経営しても需要はあるかな」「どのターゲット層を狙えばいいかな」「ワンルームは規制があるから投資はやめようかな」と悩んでいる人は多いのではないでしょうか。不動産投資は大きなお金が動くので、不安が多いですよね。この記事では賃貸経営は東京都がおすすめの理由を詳しく解説します。

安定した人口流入が見込める

日本の人口は減り続けているのに対して、東京の人口は過去20年以上増え続けている状況です。今後も増加傾向は変わらず「東京一極集中」の状態は継続することでしょう。

その要因の一つとして、進学や就職によって若年層の上京が多くなっているからです。有名大学のほとんどは東京に集中しており、東京だけでも100以上と圧倒的な数の大学があります。専門的に学ぶにも選択肢が広がるので東京に進学を希望する学生は非常に多いです。地方では人口減によって過疎化が急速に進んでおり、求人も少ないのが現状です。人口が多いことで需要と供給が多いので、賃金面も地方に比べると東京の方がベースの賃金が高い傾向があります。

大学の選択肢が豊富で、求人も多く賃金も高水準と若年層からは魅力的で、なにより「一度は東京で生活したい」と誰しもが憧れるものです。人口の増加傾向があるのは、日本人だけではなく外国人も多くなっています。東京では現状50万人以上の外国人が住んでおり、日本全体の外国人の約20%を占めています。外国人から見ると日本はとても住みやすい気候で、治安も世界でもトップクラスに良いので外国人の流入が増えて続けています。

他には、公共施設やサービス業のグローバル化も進んでおり、飲食店など様々な施設の多言語表記やWi-Fi環境の整備が充実していることによる日本の居心地の良さも大きく影響しています。これからは、東京オリンピックの開催によって今まで整備されていなかったインフラが整備されることによって外国人の受け入れを強化しています。外国企業の誘致にも力を入れており、実績も出ているので更に外国人は増加することでしょう。

単身者からファミリーまでターゲットが豊富

東京での賃貸経営は単身者だけではなく、ファミリー層まで幅広くターゲットが豊富となっています。物件の広さやエリアによって対象となるターゲット層は異なりますが、人口が圧倒的に多いので様々なターゲット層が見込めるでしょう。

単身者は東京に非常に多く、都内の全世帯に対して約半数が単身者となっています。これは今後も増え続ける傾向が強く、単身者向けの物件の需要が拡大しています。単身者の場合、学生から会社員が多いので、郊外よりも東京23区内の都心に近い利便性の高い所を好みます。部屋は1DKや1LDKを希望する人が多く、1Kでも十分需要が高いです。また単身者は、学生だと卒業、会社員だと就職や転職によって生活環境が変わることが多くあります。単身者の多い物件は入れ替わりが多くなるので、こまめなメンテナンスが必要になります。

とはいえ、すべて単身者向けの賃貸がいいという訳ではなく、エリアによってはファミリー層の方が需要が高いエリアもあります。中心部の利便性よりは、子供の学校までの近さや医療施設の充実度、治安の良さが特に重要視されます。子育て世代は、公園が近いことも好むのでファミリー層には自然の多い郊外の方が人気が高くなっています。部屋は子供部屋も必要になるので、最低でも2LDK以上は必要になるでしょう。ファミリー層には、3LDKの需要が高く収納が豊富にある物件が特に人気があります。

ファミリー層は単身者とは違って頻繁に入れ替わりがなく家賃未納などのトラブルも少ないので、安定して入居状態を維持することができます。様々な層のエリアのニーズや需要に合わせた物件を提供し経営することが大切です。

ワンルーム投資がしやすい

賃貸経営には、「ワンルーム、ファミリーマンション投資」「アパート投資」「戸建て投資」など様々な種類があります。この中でも、単身者向けのワンルームマンション投資が不動産投資初心者の方にはおすすめします。

ワンルームマンションは初期費用が抑えられるのでローンを組む際、元手をあまりかけずに投資できます。しかし、現在ワンルームマンションは新築する際に、東京23区で条例によって規制されています。一戸あたりの最低専有面積の規制や総戸数に占める専有面積が一定上の物件の割合など面積による規制が厳しく、土地の少ない都内ではワンルームマンションの新築が困難な状態です。

規制の背景には税収の少ない単身者を減らして、ファミリー層を増やして税収を上げる目的で自治体は規制しているのでしょう。とはいえ、東京都の単身者の割合は多く「少子高齢化」や「婚姻率の低下」がさらに拍車をかけて単身者は増加していくことが予想されます。規制に伴い将来的には、ワンルームマンションの供給不足になる可能性が高いので年々需要は拡大していくことは間違いないでしょう。賃貸経営をするならワンルームマンション投資は、一番リスクが少なく安定した投資を行うことができます。

以上、賃貸経営では東京がおすすめの理由を解説しました。東京は安定した人口流入が見込めるので、需要が豊富なので賃貸経営するうえで一番避けたい「空室」というリスクが一番低い都市です。単身者の割合が多くなってきていますが、エリアにごとに十分なメリットがあるので様々なターゲット層にも対応できます。単身者の増加とワンルームマンションの規制によりワンルームマンションの需要はさらに高まり、不動産投資は「ワンルーム投資」が現代の最適な選択になるでしょう。

アパートなどの賃貸経営を考える場合、土地を選べるのであれば東京をおすすめします。東京がおすすめの理由は4つ。

まず、人口の流入が継続的であるという点です。日本の人口は将来的に減少すると言われていますが、東京については例外で、進学や就職など若い層を中心に人口流入が継続しています。

同じく都市部である名古屋・大阪は今、転出傾向にあり、東京の方が将来的に長く家賃収入を見込むことが可能です。

次に、外国人の需要が増えている点です。東京は、海外の都市部に比べると治安が良く、外国からの転入者も増加傾向にあります。

また、東京は外国人誘致に積極的で、羽田空港の国際化なども計画されていて、海外から仕事などで東京に越してくる人が増えていくと見られています。

3つ目に、単独世帯数が増加している点です。東京では単身で住んでいる人や夫婦だけで住んでいる人たちなど、小さい単位で暮らしている人が多いです。

東京都の予測でも、世帯数は今後も増加するだろうと公表されています。そのため、アパートやマンションの需要が将来的にも高いままであると思われます。

そして最後に、東京23区では「ワンルームマンション建築規制」というものがあるためです。紛争の防止や地方自治体の財源確保のために制定された規制です。

単身で東京へ引っ越してきた人たちは住民票を地元から移さない場合があるため、住民税が東京都に支払われません。

他にも理由はありますが、そういう理由から財源が確保できないので、単身者向けのワンルームマンションより、ファミリー向けの広い部屋のマンションを建ててほしい、ということで制定されました。

その結果、単身者や夫婦で住む人たちが増えているのに新しいワンルームマンションを建てることが難しくなり、今後はマンションの供給が足りなくなると言われています。しかし、供給が足りなくなるかもしれないということはつまり、将来的にも需要が高いままであるということです。

需要が高ければ空室になる期間が短くなり、家賃を値下げする必要性も弱まり、資産価値を長く保てるということになります。こういった理由から、場所を選ぶのであれば東京が一番おすすめと言われています。

では、アパート経営の利回りがどうなっているのかをご紹介します。

利回りとは

利回りとは、賃貸経営に限らず、投資における収益性を判断するために計算で出した数値になります。賃貸経営での利回りは、初期費用などの物件費用に対する家賃収入の割合のことを言います。

賃貸経営の利回りはいくつか計算方法がありますが、「表面利回り」「実質利回り」の2種類で計算されることがほとんどです。

表面利回り

表面利回りは年間家賃収入を、アパートの購入価格で割ったものです。単位は「％」です。

表面利回り=年間家賃収入÷購入価格×100

表面利回りは経営にかかる経費を一切考慮しない計算方法で、しかも、年間を通して満室を想定して計算されるのため、「期待値」としては他の計算方法より高い数字が出ます。つまり、あまり現実的な数値ではないということです。

実質利回り

それに対して実質利回りは、購入時及び運用時にかかる経費を差し引いて計算するので、より現実的な数値となります。

計算方法は以下の通りです。

実質利回り＝（年間家賃収入-年間諸経費合計）÷（不動産購入価格+購入時の諸経費合計）×100

購入時には物件の価格だけでなく、諸経費が発生します。不動産仲介手数料、住宅ローン手数料、司法書士報酬、登記印紙代、不動産取得税、河合保険料などさまざま。

また、空室が出ることを仮定して年間家賃収入の約10%を経費として計上することもあります。表面利回りより現実的な数値ではありますが、もちろん、正確な数値を出すことはできません。

利回りにおいての活用法と注意点

表面利回りが高くても、実質利回りがその半分以下になってしまうことや、表面利回りは低くても実質利回りは高いということも考えられます。

実際に購入を検討する場合には、実質利回りを重視したほうがいいです。融資を受ける場合にも実質利回りが高いほうが、金融機関から有利な条件を引き出せる場合もあります。

不動産投資の広告に載せられているのは基本的に「表面利回り」なので、その数字だけにとらわれないようにしましょう。表面利回りが異様に高い場合は、用心が必要です。

都内マンションの平均的な利回り

2020年の不動産投資家調査によると、都内・城南地区ワンルームの利回りは表面利回りで4.2%から4.4%ほど。城南地区は都内でも人気のエリアで、港区、品川区、目黒区、大田区の4区で構成されたエリアです。

都内で賃貸経営をする場合の利回りは、 3%から3.5%でいいと言われています。賃貸アパートを選ぶとき、立地などの条件を入れますよね。

「駅近」「2階以上」「バス・トイレ別」「新築」など、さまざまな条件を加味した上で上記の数値であれば、投資として十分成り立ちます。

賃貸アパートを経営するために、どのような準備が必要なのでしょうか。順を追って、いくつかご紹介いたします。

目的や目標を明確にする

アパートは、購入したらほったらかしというわけにはいきません。

「なぜ経営するのか？」
「どこを目標に経営するのか？」

を明確にすることで大きな失敗を回避することができます。

「不労所得を得たい」
「相続税を節約したい」
「定年後に収入が欲しい」
「年間100万円の収入を得たい」

など、自分なりの目的・目標を明確にしてから物件探しを行いましょう。

ターゲット層を決める

アパート経営で収入を安定させるためには、どうやって空室を減らすのかというところが鍵になります。

それにはまず、地域の情報を集めることが大切です。例えば、大学の近くであれば学生向けのアパートの需要が多いでしょうし、都内でもファミリー層が多いエリアでは広めの部屋の需要が高まります。

学生向けアパートではインターネット環境を整えたり、ファミリー層向けアパートではキッチンや浴室を充実させるなど、ターゲット層を決めるとどういったアパートがより良いかが明確になります。

ライバルとなる他の物件がどうしているのか、どういう設備に人気があるのか、なども調べる必要があります。どの層をターゲットにするのかによって、必要な物件や設備がわかるだけでなく、必要な資金がどのくらいになるかも決めやすくなります。

資金計画を立てる

目的・目標、ターゲット層が決まったら、次に資金計画を立てます。ターゲット層にあった間取り、設備を考え、それを実現するのに必要な費用、諸経費、初期費用の見積もりを出します。

水道光熱費や税金、諸経費などもここでだいたい見当がつくようになるので、そうしたら、賃料を設定します。

地域の相場もそうですが、最初にかかった費用を何年で回収するつもりなのか、によっても賃料は変わります。実質利回りを参考に、目標を達成できそうな資金計画を立てる必要があります。

経営についての知識を身につける

賃貸アパート経営をするには、不動産の知識を身につける必要があります。民法、建築基準法、宅建業法などの知識に加えて、税金に関する知識も必要になります。

専業ではなく、他に仕事をしながら賃貸経営をする場合は、確定申告や損益通算の仕組みなども抑えておくべきです。もちろん、管理会社に任せてしまうことも可能ですが、ある程度自分でも知識がないと何かあった時に判断が難しくなってしまいます。

最初から全て把握していないとダメということではありません。わからないことは管理会社などプロに頼りながら、少しずつでも勉強するようにしたいですね。

賃貸経営をする際、起こりやすい失敗として、立地、建築計画、管理、資金計画、メンテナンスが挙げられます。それぞれ、どういう失敗が想定されるのか。また、どうやって回避すればいいのかなどをいくつかご紹介します。

立地

立地は、賃貸経営において非常に大切です。需要が少ないエリアや、需要より供給が過多の場合など、立地が原因で失敗してしまうことに。

立地に関しては、稀に、悪質な会社が需要のないエリアで経営させようとしてくることもあるので、まず、自分で調べることをおすすめします。

他にも、先ほど「大学近くなら学生向けアパートがいい」と書きましたが、近くにある大学が一校のみの場合は要注意です。大学が密集している都市部のエリアであれば問題ありませんが、近くに大学が一校しかない場合は、そこが移転してしまったら空室は避けられません。

災害リスクの調査も必要なので、そのエリアのハザードマップをチェックしましょう。また、対策として、自分で調べてみて良さそうなエリアだと思った場合も、複数の会社に確認してみることをおすすめします。

建築計画

コストを抑えることだけを優先してしまうと、入居希望者のニーズに応えられなくなり、結果、空室を生んでしまうことも。かといって設備をつけすぎてグレードを上げると賃料が上がり、立地のニーズと合わなくなります。

その地域ではどういう物件が好まれているのか、求められているのか、などバランスのとれた物件である必要があります。

管理

空室を避けるためには物件の管理も大切です。どんなにいい立地、いい物件でも、管理が行き届いていないと新しい入居者が入りにくいだけでなく、入居してくれた人が出ていってしまう原因にも。

共有部の管理だけでなく、騒音問題や家賃滞納など問題のある悪い入居者を放置しておくことも、優良な入居者が定着してくれなくなってしまいます。

専業でやっている方は自分で掃除や入居者の対応をすることで費用を抑えることも可能ですが、何軒も管理する場合や他に仕事がある場合には管理会社に任せるのが一般的です。

管理会社にもさまざまな会社があるので良質な会社を見極める必要があります。入居者が入る際に条件をつける、適切な審査をしてくれる会社を選ぶようにしましょう。

また、空室を長く作らないために、その管理会社が管理している物件の稼働率なども確認してください。

資金計画

空室が発生した場合のことはもちろんですが、新築で物件を建てる場合、追加工事が発生してしまったり修理が必要になったりしてしまうと予定外の費用がかかってしまいます。

対策としては、2つ。しっかりとした資金計画を立てておくことと、予備費を準備しておくことです。

建物は経年で劣化していくので10年、15年単位で大きな修繕工事が必要になります。そういった費用も見込んだ上で資金計画を立てるようにしましょう。

ローンを組む場合は、少しでも低金利な金融機関を選ぶなど、金融機関を選ぶところから慎重に行ってください。

メンテナンス

建物にはメンテナンスが必要です。メンテナンスを怠ると、建物の劣化・老朽化が早まってしまうと、見栄えが悪く新しい入居者が入りにくくなってしまうだけでなく、家賃を下げなくてはならなくなることも。

管理会社に管理を任せている場合、定期点検を行なってもらえるところが多いので、修理などが必要であれば知らせてもらうことができますし、早めの補修を行うことで大きな劣化を防ぐことができます。

新築の場合、最初の10年ほどはほとんど必要ありませんが、中古物件の場合はよりこまめなメンテナンスが必要です。

共有部分だけでなく専有部分のエアコンなども10年前後で修理・交換が必要になります。自分で建物管理する場合にも、専門の会社に定期点検をしてもらうことをおすすめします。

賃貸アパート経営をはじめるにあたって物件や土地を探す不動産会社、新築で物件を建築したり、中古物件をリフォームしたりする際に依頼する建設会社についてご紹介します。

ちなみに、物件紹介も行なっている設計事務所・建設会社などもあるのでワンストップで行いたい場合にはそういった会社がおすすめです。

ではまず、賃貸経営をする側にとって「優良な不動産会社・建設会社」とはどういったところでしょうか。

担当者の対応が良い

担当者の対応が迅速で、丁寧で誠実かどうかはもちろん、信頼できるビジネスパートナーとなりうる人かどうかを見極める必要があります。

自分に不動産や建築の知識が足りていない場合はなおさらです。物件を探したり、建築したりうるさい、担当者とは何度も打ち合わせを繰り返します。

目的や目標をすり合わせ、どういう層をターゲットとし、どういったデザイン・仕様・設備にするのか。多くのことを決めなければなりません。疑問や要望へのレスポンスが早く的確・明確な担当者である方が、安心して任せることができます。

「ここは儲かりますよ」とか、「ここが狙い目です」というような甘いだけで具体性に欠ける言葉を繰り返す人ではなく、具体的な数値を元に話が進んでいるかも重要なポイントです。こちらの要望に耳を貸さず、自社のプランをごり押ししてくるようなタイプも信用できないでしょう。

大手の会社であれば担当が誰であっても似たプランから選ぶことになるかもしれませんが、地域密着型の不動産会社・建設会社に依頼する際は、担当者によって良し悪しが大きく左右されるので要チェックです。

建てたあとのサポートがしっかりしている

アパートは建築した後の管理も大切です。保証、サポートがしっかりしている会社を選ぶ方が安心です。

法的に定められている「瑕疵担保責任」以外に、会社独自で行なっているアフターサポートにどういったものがあるかを必ず確認してください。

たとえば、メンテナンスが必要かどうかを定期点検でチェックしてもらったり、シロアリ被害や雨漏りがあった時に修繕してもらったりなど、会社によってアフターサポートの内容は異なります。

地域や立地、ターゲット層によってもご自身が必要と思うアフターサポートは異なると思いますが、複数社で比較して検討する際にはアフターサポートについても比べてみるのがおすすめです。

デザイン性やクオリティ

これは、建設会社・設計事務所によって得意な分野や雰囲気が異なります。ファミリー層向けであれば万人受けするデザインがいいかもしれませんし、私大の集まる大学周辺ならデザイン性の高い外観や内装にして、それにより数千円賃料が上がっても大丈夫かもしれません。

目的・目標、立地、ターゲット層、そしてなにより資金計画に沿った、住む人に求められているデザイン・クオリティであるかどうか、そして、こちらの要望を再現できる会社かどうかを検討しましょう。

デザインにこだわりたい場合は、大手メーカーよりも地域密着型の建設会社・工務店の方がデザインに融通がきくことが多いです。また、自分が住んでいるエリアとは違うところにアパートを持つ場合も、地域密着型のお店の方が詳しい情報を持っていることが多いと思います。

1社だけで決めない

不動産会社・建設会社を決める際、必ず行なってほしいのが「複数社比較する」ということです。

賃貸経営は投資です。もし、ご自身が専門家であれば必要ないかもしれませんが、持っている情報だけで投資を行うには額が大きく、リスクもそのぶん大きくなります。

しかし、一社だけをあたって全て決めてしまうと、その会社が本当に信頼できる会社なのかがわかりません。騙されている可能性もゼロではありませんし、後から「こっちの会社の方が良かったかも」なんて思っても手遅れです。

賃貸経営にはリスクもつきものですが、相性のいい・優良な会社を選ぶことができれば、リスクのほとんどが回避できるはずです。パートナーとなる会社を選ぶ際には、複数の会社に相談し、自分が一番納得できる会社を選ぶようにしましょう。

アパート経営は、空室をいかに減らし、物件の状態を最初に近い形で維持し続けられるかによって得られる利益が変わってきます。東京都では単身者向けのマンション供給が減り、需要が増えていくと予想されているので、築年数が増えても家賃が大幅に落ちることはないかもしれません。

それでも、できるだけ「いいアパート」のまま経営していく方がコストパフォーマンスがいいので、事前の準備や計画が大切です。

専門家や専業の方でない限り、自分一人では限界があると思うので、リスクを回避しながらいい賃貸経営をサポートしてもらえるビジネスパートナーとしての会社選びが重要になります。これから賃貸経営を始めようと考えている方に、少しでも役立つ情報があれば光栄です。